Offene Immobilienfonds

Eine Kapitalanlage in Immobilien eignet sich in der Regel nicht, um in kurzer Zeit eine hohe Rendite zu erzielen. Das gilt auch für die Anlage in offene Immobilienfonds. Fonds, die in der Vergangenheit versucht haben, die Rendite - zum Beispiel durch einen hohen Anteil an Fremdkapital - zu hebeln und sich dadurch kurzfristig an die Spitze einer Vergleichstabelle zu setzen, sind heute nahezu vollständig vom Markt verschwunden.

Damit hat sich einmal mehr gezeigt, dass Anleger, die bei der Geldanlage Wert auf Substanzerhalt und Kontinuität legen, besser beraten sind, die Auswahl der Fonds nicht ausschließlich anhand von Renditetabellen vorzunehmen, sondern besser auf langfristig erfolgreiche Anbieter setzen. Anleger, die im Jahr 1972 beispielsweise für einen Anlagebetrag in Höhe von 10.000 EUR Anteile des hausInvest gekauft haben, verfügen heute ohne Zuzahlungen bereits über ein Vermögen von mehr als 100.000 EUR.

Immobilienfonds in der Corona-Krise: Stabilitätsanker mit kleinem Haken

Kein Wunder, dass die Anlage in offene Immobilienfonds in den letzten Jahren vor allem bei Anlegern mit konservativem oder risikoscheuem Anlageverständnis besonders beliebt war. Schließlich versprachen sie eine langfristig stabile Rendite bei geringen Wertschwankungen und zusätzlich noch Schutz vor Inflation. Umso wichtiger ist es, die Folgen der Corona-Krise für Immobilienfonds genauer unter die Lupe zu nehmen.

Stabiler Anteilswert aber schwankende Börsenkurse – wie passt das zusammen?

Bei Betrachtung der Wertentwicklung offener Immobilienfonds seit Ausbruch der Corona-Pandemie, ist festzustellen, dass es zu deutlichen Abweichungen zwischen den von den Fondsgesellschaften ermittelten Anteilswerten und den Kursen im Börsenhandel gekommen ist.

Das hat einen einfachen Grund: Anteilswert und Börsenkurs eines offenen Immobilienfonds sind nicht das gleiche. Während der Anteilswert den nachhaltig erzielbaren Wert der Immobilien im Fondsvermögen auf Basis der mittel- bis langfristig erzielbaren Mieterträge darstellt, täglich von der Fondsgesellschaft ermittelt und regelmäßig von unabhängigen Prüfern kontrolliert wird, kommt der Kurs eines offenenen Immobilienfonds an der Börse - wie bei jedem anderen Wertpapier - allein durch Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt der Kursermittlung zustande. Das erklärt, warum die Kurse der Immobilienfonds an schwachen Börsentagen deutlich stärker nachgeben als der offiziell von der Fondsgesellschaft festgelegte Anteilswert. 

Ein Verkauf über die Börse sollte auf Grund der Abschläge daher immer nur dann erfolgen, wenn der angelegte Betrag dringend kurzfristig benötigt wird.

Wichtig: Haben Anleger Ihre Anteile nach dem 21. Juli 2013 gekauft, ist der Verkauf der Fonds zum i.d.R. deutlich höheren Anteilswert erst nach Ablauf der Mindesthaltedauer sowie der 1-jährigen Kündigungsfrist  möglich.

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Gut für Mieter, Vermieter und Anleger

Aktuell wird in den Medien viel über den Schutz von Mietern während der Krise berichtet. Bis zum 30. Juni 2020 sind Mieter vor einer Kündigung gesschütz, wenn sie, bedingt durch gesetzlich angeordnete Zwangsschließungen, vorübergehend keine Miete zahlen können. 

Zur Einordnung ist wichtig, dass die gesetzliche Regelung keinen Mieterlass bedeutet, sondern zunächst nur eine Stundung der Miete. Das heißt, die jetzt nicht gezahlte Miete muss später nachgezahlt werden. Da die Krise jedoch mittlerweile Händler, Hotels und Gastronomen existenziell bedroht, wird ein solcher Zahlungsaufschub in manchen Fällen nicht ausreichen. Für Anleger stellt sich daher die berechtigte Frage, welche Auswirkungen sich daraus für die künftige Wertentwicklung offener Immobilienfonds ergeben.

Große Immobilieninvestoren, zu denen auch offene Immobilienfonds gehören, gewährten ihren Mietern schon in der Vergangenheit Mietnachlässe. Mehrere Fondsgesellschaften haben bereits angekündigt, auch in der aktuellen Krise so zu verfahren. Das hat einen einfachen Grund: Bleiben Mietverhältnisse langfristig bestehen, mindert ein kurzfristiger Mietrückgang den nachhaltigen Wert der Immobilie kaum.

Die Fondsgesellschaften selbst schätzen ihre Perspektiven deshalb eher positiv ein. Zum Teil haben sie die erwarteten Mietausfälle bereits durch die Bildung von Rückstellungen berücksichtigt. Sollte es nicht zu einer langandauernden, tiefen Rezession kommen, rechnen einige sogar mit einem positiven Ergebnis für 2020.

> Aktuelle Markteinschätzung des Fondsmanagers zum hausInvest

Zusätzliche Stabilität durch neue Regelungen zum Schutz der Anleger

Anders als während der Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren, stehen offene Immobilienfonds heute nicht mehr vor dem Problem, binnen kürzester Zeit Immobilien auf den Markt werfen und zu Schleuderpreisen verkaufen zu müssen, um jederzeit liquide zu bleiben. Dafür sorgen die bereits im Jahr 2013 eingeführte Mindesthaltedauer sowie die seit dem geltende Kündigungsfrist.

Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist für offene Immobilienfonds

Für Anteile an offenen Immobilienfonds ist eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft erstmals nach Ablauf einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten möglich.

Ein Beispiel: Kauf eines Immobilienfonds im Mai 2020 - Mindesthaltefrist bis Mai 202 - früheste Kündigung im Mai 2021 mit 12 Monaten Frist zum Mai 2022. Oder kurz: Anleger, die im Mai 2020 Anteile an einem offenen Immobilienfonds kaufen, können diese frühestens im Mai 2022 wieder an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Gilt die Mindesthaltedauer auch beim Verkauf über die Börse?

Statt sich den Anlagebetrag von der Fondsgesellschaft gegen Rückgabe der Anteile auszahlen zu lassen, können Anleger ihre Fondsanteile alternativ auch über die Börse verkaufen. Ein Verkauf über die Börse ist grundsätzlich an jedem Börsentag möglich. Er unterliegt nicht der Mindesthaltedauer und auch die Kündigungsfrist muss in diesem Fall nicht beachtet werden. Aber Achtung: Er ist nur möglich, solange noch keine Kündigung veranlasst wurde. Denn die Kündigung ist unwiderruflich. Ist sie einmal vorgemerkt, können die Fondsanteile bis zum Ablauf der Frist nicht mehr in ein anderes Depot übertragen und auch nicht mehr über die Börse verkauft werden.

Warum gibt es überhaupt eine Mindesthaltedauer und eine Kündigungsfrist?

Mit dem steigendem Interesse an einer Geldanlage in Immobilien hat in den vergangenen Jahrzehnten auch das Angebot an Immobilienfonds stetig zugenommen. Als Folge der weltweiten Finanzkrise der Jahre 2008 / 2009 mussten plötzlich jedoch einige Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile aussetzen. Die Fonds hatten zu wenig Liquidität, um alle Anleger auszuzahlen, die ihr Geld aus Immobilienfonds abziehen wollten. Um zu verhindern, dass die Fonds gezwungen waren, Immobilien zu "Schleuderpreisen" zu verkaufen, sah das deutsche Recht eine solche Aussetzung der Anteilsrücknahme durchaus vor. Allerdings setzte es auch klare Fristen, bis wann ein Fonds wieder "auszahlungsfähig" sein musste. Selbst einige große Anbieter konnten diese Fristen nicht halten und mussten ihre Immobilienfonds in der Folge auflösen. Anleger erhielten ihr investiertes Kapital dabei nur über Jahre hinweg ratierlich ausgezahlt. Damit sich eine solche Situation nicht wiederholt reagierte der Gesetzgeber und führte zum Schutz der Fondsanleger die Kündigungsfrist sowie die Mindesthaltedauer für offene Immobilienfonds ein.

Freibetrag für vor dem 22. Juli 2013 gekaufte Fonds

Anleger, die vor dem 22. Juli 2013 einen offenen Immobilienfonds gekauft haben, können pro Halbjahr jederzeit Anteile im Gegenwert von 30.000 Euro an die Fondsgesellschaft zurückgeben ohne die 12-monatige Kündigungsfrist einhalten zu müssen. Der Freibetrag gilt jeweils pro Anleger und pro Fonds. Besitzt ein Anleger 100.000 Euro zu gleichen Anteilen an 2 verschiedenen Immobilienfonds - also 50.000 Euro pro Fonds - heißt dies, dass er in diesem Fall seine kompletten Fondsanteile innerhalb eines Jahres zurückgeben kann.

Beispiel: Verkauf von jeweils 30.000 Euro pro Fonds im ersten Halbjahr, Verkauf der jeweils verbliebenen 20.000 Euro pro Fonds im zweiten Halbjahr

Als Halbjahr wird dabei das jeweilige Kalenderhalbjahr betrachtet, d.h. ein Anleger kann Anteile an einem Immobilienfonds im Gegenwert von 30.000 am 30. Juni vor Annahmeschluss der Fondsgesellschaft an diese zurückgeben und weitere 30.000 Euro bereits am 01. Juli des gleichen Jahres.

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